Челябинск на грани строительного коллапса: местные власти теряют контроль над аварийным жильем
По мнению источников издания, Челябинская область стоит на грани затяжного строительного кризиса. Уже сейчас некоторые застройщики готовят своих сотрудников к возможным простоям и рекомендуют искать новые рабочие места. Эксперты связывают сложившуюся ситуацию с резким ростом ключевой ставки Центробанка, что существенно ограничивает доступ к финансам и снижает платежеспособный спрос на готовое и проектное жилье.
В этой ситуации большие сомнения отраслевиков вызывают попытки администрации Челябинска переломить ситуацию с постоянно прирастающим аварийным жилым фондом при помощи механизма комплексного развития территорий (КРТ), или реновации. Опрошенные изданием игроки рынка подтверждают, что в обозримом будущем никаких новых проектов, тем более с обременениями, они начинать не планируют и не способны.
При всех плюсах этой затеи, реализация которой могла в иных обстоятельствах достаточно быстро дать результат, сегодня городским властям, по мнению экспертов, «основные усилия стоит сконцентрировать на том, чтобы в условиях критического износа внутридомовых и внешних сетей пережить эту зиму без протестов населения», а затем «по максимуму включиться в федеральные программы по модернизации коммуникаций». Что же касается КРТ, то «о его реализации можно будет рассуждать, когда ставка снизится примерно вдвое».
Строители не планируют участвовать в аукционах по расселению жителей аварийных домов Челябинска в рамках КРТ, проводимых администрацией города. Как сообщило сразу несколько игроков рынка, «в сегодняшних условиях соглашаться на такие схемы значит банкротство».
«Мы не планируем увеличивать портфель проектов на следующий год, в том числе в рамках механизма КРТ, – прокомментировал представитель одного из крупных застройщиков Южного Урала. – Эта концепция вообще подойдет для ограниченного круга застройщиков, учитывая сложности, которые переживает рынок. Для участия в КРТ необходима определенная «подушка стабильности», возможность направить в проект свободные средства. Не думаю, что сейчас у кого-то есть «лишние» деньги».
Генеральный директор компании «DAN-Недвижимость» Валентин Корытный отмечает, что сегодня не самое благоприятное время для реализации проектов комплексного развития территории ввиду отсутствия платежеспособного спроса на новое жилье.
«Учитывая сегодняшние ставки по кредитам и инструменты, объем строительства в ближайшей перспективе будет сокращаться. Думаю, мы это заметим уже следующим летом, – делится своим видением Валентин Корытный. – На сегодняшний день у людей нет инструментов, чтобы покупать жилье в новостройках. Кроме того, за последние 3-4 года застройщики сформировали себе серьезный «земельный банк», которого хватит на несколько лет. Смысла связываться с расселением аварийного жилья сейчас я не вижу».
По мнению эксперта, исключением могут стать какие-то очень перспективные площадки. «Чтобы идея с КРТ сработала, необходима совместная работа не только властей и застройщиков, но и маркетологов, риелторов. И тогда, как только появятся инструменты для покупки жилья в новостройках, можно будет подумать над реализацией этой идеи», – подчеркнул Корытный.
В Челябинске первые решения о комплексном развитии территорий принимались еще в 2021 году. Тогда для аукционов выбрали участки в трех районах города: территорию бывшего Каширинского рынка в Калининском районе, квартал в границах улиц Тимирязева, Цвиллинга, Курчатова и Елькина в Советском и жилой квартал вдоль Копейского шоссе в Ленинском. Со временем участков стало больше, и теперь, по информации главы Челябинска Алексея Лошкина, в городе 51 территория развития, в том числе по 17 уже приняты решения о КРТ, а по 14 заключены договоры. В ближайшее время в мэрии готовятся презентовать эти проекты СМИ.
«Комплексное развитие территории – неплохой инструмент для решения важных городских задач, и это не только снос аварийных домов. Идея КРТ заключается в том, чтобы у людей было все в одном месте. Застройщики получают территорию с обременением, но на упрощенных условиях. В Челябинске зачастую их упрощают настолько, что можно говорить о подмене понятий», – высказал свое видение один из депутатов.
В качестве примера парламентарий привел «два самых знаменитых КРТ Челябинска»: на проспекте Ленина, 4 и напротив гранд-отеля «Видгоф», там, где раньше находилось кафе «Ной».
«Раньше, когда речь шла о столь небольшом участке, это называлось «уплотнительная застройка» или «точечная застройка». Сейчас применяют красивый термин КРТ. При этом очевидно, что, к примеру, школу или садик там ставить негде. Нас убеждают, что школ и детских садов в центре Челябинска достаточно, и они недалеко. Но там уже занимаются дети. Выдавая разрешение на строительство домов высокой этажности, необходимо подумать, где будут учиться дети, которые туда заедут, к каким больницам прикрепят новое население», – рассуждает собеседник.
Источник среди застройщиков, знакомый с планами городских властей о выделении территории под КРТ, отмечает, что во многих случаях выбираются «небольшие участки непонятной конфигурации внутри микрорайонов».
«К примеру, есть два участка по улице Ижевская. Почему их не объединить? Участки, которые тянут на КРТ, тоже есть, но и они определены не по красным линиям микрорайона. Зачем делать эти «выгрызы»? Механизм КРТ позволяет брать в работу участки, обремененные третьими лицами, включая частный сектор, коммерческие объекты. Но в том варианте, который я видел, подобные участки обходят», – высказался эксперт.
Отметим, один из участков, выставленных мэрией на аукцион под комплексное развитие территории в Челябинске в конце ноября 2024 года, уже вызвал недовольство со стороны местных жителей. Речь идет о территории, ограниченной улицами Татищева, Медовая, Тенистая и Северная в Центральном районе площадью 21,94 га, неподалеку от элитного поселка Тарасовка.
Как рассказала юрист Елена Сизинцева, эти земли в 2015 году уже выставлялись городом на аукционы. Правда, тогда их поделили на участки по 10-15 соток. Когда в 2016-м собственники и арендаторы начали ставить свои объекты на кадастровый учет, выяснилось, что земля находится под арестом, поскольку права на участок площадью 29 га заявил бывший замгубернатора Челябинской области Сергей Буйновский, предъявив 3 будки площадью примерно по 10 квадратных метров, которые он назвал «корпусами спортивного лагеря».
«При всей кажущейся абсурдности ситуации суды встали на сторону Буйновского, и ситуация не изменилась, даже когда была получена экспертиза о том, что заявленные объекты не обладают признаками капитальных», – рассказывают участники рынка. Однако в конце июня 2024 года заявитель внезапно отозвал исполнительный лист у приставов, но вскоре появилась информация, что участок готовится к выделению под КРТ.
«Нам говорят, что все будет нормально, ничьи интересы не пострадают, – рассказала юрист Ирина Таран, которая живет по соседству с участком. – Но если это будет зона многоэтажной жилой застройки, люди не смогут даже реконструировать свои дома. У нас все поселки взбунтовались. Мы и так не можем выехать на плотину, так теперь и северо-западное направление встанет. Школы для нас не строят, социальные объекты тоже. В Челябинске полный центр бараков, но они выставляют под КРТ эту землю».
Впрочем, по информации наших источников, застройщикам в ближайшей перспективе, вероятно, будет не до КРТ.
Уже сегодня один из крупнейших игроков рынка Челябинска и Магнитогорска уже предупредил коллектив об остановке работы на большинстве своих объектов в 2025 году. Также о приостановке всех работ, выполняемых по ранее заключенным договорам «в связи с замораживанием текущих объектов строительства и остановкой финансирования», в ноябре объявила строительная компания «Стройкомплекс». Эксперты уверены, это только начало.
«Властям, которые в благоприятные для реализации подобных программ годы палец о палец не ударили, чтобы исправить ситуацию, сейчас стоит озаботиться закупкой техники, оборудования для ремонта, труб, которых зимой придется менять очень много, увеличивать количество ремонтных бригад, приобретать «теплушки», в которых работники будут греться. Никто не зайдет на строительство жилья на сносе, когда его не берут и без обременения. А о планах по КРТ можно будет подумать, когда ставка ЦБ вернется на уровень 13%. В 2025 году ничего подобного, судя по заявлениям, которые мы слышим из Москвы, не ожидается», – подчеркнул бывший работник администрации.
Один из политологов Челябинска называет ситуацию в «столичных гетто и всем жилкомплексе» аховой и полагает, «что если у какой-то из многочисленных групп влияния появится соблазн надавить на областную и городскую власть, то сейчас у них есть и многочисленные поводы, и инструментарий, чтобы направить людей на акции протеста».
Распечатать